Ruidos, olores y mascotas: los conflictos más comunes en condominios y edificios penquistas

El presidente del Gremio de Administradores de Condominios de Chile, Luis Vallejos, aborda los principales problemas de convivencia en edificios y explica qué puede hacer una administración ante una infracción. Además, detalla los alcances de la nueva Ley Valentín, que establece medidas de seguridad para prevenir caídas desde viviendas en altura.

Vivir en comunidad implica compartir espacios, servicios y normas de convivencia, pero también puede generar conflictos entre vecinos. Ruidos molestos, olores, ladridos de mascotas, basura y uso indebido de estacionamientos aparecen entre los reclamos más frecuentes en edificios y condominios del Gran Concepción.

Para Luis Vallejos, presidente del Gremio de Administradores de Condominios de Chile (Agacech), uno de los principales desafíos para las administraciones es determinar cuándo una situación corresponde simplemente a una molestia propia de la vida en comunidad y cuándo se transforma en una infracción que puede ser sancionada.

Ruidos y olores: los principales dolores de cabeza

Entre los problemas cotidianos, los ruidos molestos ocupan un lugar central, especialmente durante la noche y los fines de semana. A ellos se suman olores provenientes de cigarrillos, marihuana, basura o de otras unidades, que pueden desplazarse por ductos y sistemas de ventilación.

La dificultad aparece cuando se debe acreditar objetivamente la infracción. Una acusación de un vecino no significa automáticamente que la administración pueda imponer una multa.

Antes de sancionar, se debe establecer qué ocurrió, quién es responsable y si la conducta está contemplada como infracción en el reglamento de copropiedad.

Por eso, ante un problema reiterado, es importante que el afectado deje constancia formal de los hechos y reúna antecedentes que permitan respaldar su denuncia, como registros, comunicaciones con la administración, testimonios u otros elementos que permitan acreditar la situación.

¿Puede la administración multar inmediatamente?

La respuesta es no. La administración y el comité deben respetar el procedimiento establecido en la normativa y en el reglamento de copropiedad de cada comunidad.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que las conductas que perturben la tranquilidad o comprometan la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio pueden ser denunciadas ante el Juzgado de Policía Local.

Cuando corresponde aplicar sanciones, las multas pueden alcanzar entre 1 y 3 UTM, es decir, aproximadamente entre $71.721 y $215.163, según el valor de la UTM considerado en septiembre de 2026. En caso de reincidencia, la multa puede duplicarse.

La denuncia puede ser presentada por el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro del plazo establecido por la normativa.

Mascotas, humo y estacionamientos

Las mascotas también aparecen entre los motivos frecuentes de conflicto.

La normativa no permite que el reglamento de copropiedad simplemente prohíba la permanencia de mascotas dentro de las unidades, aunque sí puede establecer reglas para su circulación y permanencia en espacios comunes, considerando aspectos de seguridad, salubridad y tranquilidad.

Algo similar ocurre con los olores a cigarrillo o marihuana: la administración debe evaluar si existe una afectación a la convivencia y si la conducta está contemplada dentro de las normas aplicables.

En el caso de los estacionamientos, ocupar un espacio ajeno o utilizar indebidamente estacionamientos destinados a visitas también puede constituir una infracción cuando así lo establece el reglamento.

Cuando el diálogo no funciona

Frente a conflictos reiterados, la recomendación es seguir primero los canales establecidos por la comunidad: informar a la administración, dejar constancia y revisar el reglamento de copropiedad.

Si el problema persiste y existen antecedentes suficientes, puede recurrirse al Juzgado de Policía Local, que tiene facultades para conocer estas infracciones y aplicar las sanciones correspondientes.

El objetivo, explica Vallejos, no es convertir cada diferencia entre vecinos en una disputa judicial, sino contar con mecanismos claros cuando el diálogo y las normas internas no consiguen resolver el problema.

Ley Valentín: nuevas medidas de seguridad para edificios en altura

A los conflictos de convivencia se suma ahora una nueva normativa que tendrá impacto directo en quienes viven en departamentos.

La Ley 21.842, conocida como Ley Valentín, fue publicada en el Diario Oficial el 23 de septiembre de 2026 y modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria para incorporar medidas destinadas a prevenir caídas accidentales desde edificaciones.

La normativa establece que los propietarios, arrendatarios u ocupantes de viviendas ubicadas sobre el primer piso, donde residan niños o niñas de hasta 12 años o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas, deberán adoptar medidas de seguridad en ventanas, balcones u otros sectores de riesgo.

Entre las alternativas se contemplan mallas de protección de alta resistencia, sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas y otros mecanismos de seguridad que cumplan con las instrucciones correspondientes.

Los edificios no podrán prohibir las mallas de seguridad

Uno de los cambios relevantes para las comunidades es que los reglamentos de copropiedad no podrán prohibir la instalación de sistemas de seguridad destinados a prevenir caídas accidentales.

Esto significa que una comunidad no podrá impedir que un residente instale una malla de protección u otro dispositivo de seguridad por razones exclusivamente estéticas.

Sin embargo, el reglamento sí podrá establecer estándares mínimos de calidad y condiciones de instalación y mantención, con el objetivo de conservar la seguridad, el orden y la homogeneidad del edificio.

La obligación de instalar estas medidas no será exigible de inmediato: la propia ley establece un período transitorio de 24 meses desde su publicación para que comience a regir esta obligación específica.