La cadena perpetua impuesta al fundador de Evergrande, Xu Jiayin, cierra el proceso judicial originado tras el desplome del conglomerado inmobiliario, que entró en impago en 2021.
Xu Jiayin, quien llegó a encabezar la lista de grandes fortunas de China, permanecía en arresto domiciliario desde fines de 2023 y ahora recibió una condena de por vida en primera instancia por delitos como falsificación fraudulenta de información y soborno.
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El tribunal de Shenzhen dispuso la confiscación de todos sus activos y aplicó sanciones económicas superiores a US$1.300 millones a Evergrande Group y a su filial Evergrande Real State por US$1.040 millones.
Con ello se clausura una parte de la profunda crisis del sector inmobiliario chino, cuyo emblema ha sido Evergrande. Estas son cinco claves para comprender su deterioro prolongado:
Las ‘tres líneas rojas’
Entre los detonantes figura la política de las ‘tres líneas rojas’, adoptada por Pekín en 2020, que restringió el crédito a promotoras con pasivos abultados, apalancamiento excesivo o liquidez insuficiente para cubrir obligaciones de corto plazo.
La medida dejó a numerosas empresas con tensiones de caja, en paralelo a las restricciones para enfriar los elevados precios de la vivienda —inaccesibles para muchas familias—, en línea con la máxima de Xi Jinping: “las casas son para vivir, no para especular”.
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El estallido de la crisis
La alerta máxima llegó a mediados de 2021, cuando Evergrande dejó de pagar su deuda extraterritorial con un pasivo que superaba los US$300.000 millones.
A partir de ahí se multiplicaron las demandas y la incertidumbre por el eventual desenlace de la compañía.
Desde el auge inmobiliario de fines de los 90, Evergrande se apoyó en altos niveles de endeudamiento y en preventas de unidades para sostener sus proyectos. Algunos cálculos cifraron en 1,4 millones las viviendas vendidas antes de construirse al estallar la crisis, por más de US$200.000 millones.
Contagio a otras promotoras
El caso no fue aislado: Country Garden, que fue la mayor desarrolladora entre 2017 y 2022, cayó en impago en octubre de 2023 tras una severa falta de liquidez.
En diciembre de 2025, un tribunal de Hong Kong aprobó su plan para reestructurar unos US$14.100 millones de deuda extraterritorial, luego de más de dos años de conversaciones con acreedores.
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La nueva fuente de inquietud es China Vanke, otra de las grandes del sector y, hasta hace poco, una de las pocas estatales con grado de inversión.
Vanke registró pérdidas por 88.556 millones de yuanes (unos US$12.867 millones) en 2025, un 78,98% más abultadas que el año previo, y ha evitado el default gracias, sobre todo, al respaldo crediticio de su principal accionista, Shenzhen Metro. La propia compañía admite que sus operaciones “siguen afrontando graves desafíos”.
Las turbulencias de Evergrande
En enero de 2024, un tribunal de Hong Kong ordenó la liquidación de la promotora en favor de los acreedores offshore, un proceso largo e incierto por la duda de su reconocimiento en la China continental, donde se concentra la mayoría de sus activos y rige un sistema judicial distinto.
Un proceso judicial en Shenzhen contra su fundador, conocido internacionalmente como Hui Ka Yan, culminó ahora con la cadena perpetua tras ser declarado culpable de falsear información financiera, emisión fraudulenta de acciones, sobornos y desfalco.
El mercado no responde
El enfriamiento del crecimiento tras el ‘cero covid’, el gran peso del ladrillo —que algunos calculan en torno al 30% del PIB incluyendo efectos indirectos— y la cautela de los compradores derivaron en un parón que inquieta tanto a promotoras como a familias, para las que la vivienda es un activo clave.
Pese a paquetes de apoyo, garantías para entregar viviendas en preventa y la eliminación de trabas a la compra, la demanda sigue débil.
Según datos oficiales, las ventas comerciales por superficie cayeron 24,3% en 2022, 8,5% en 2023, 12,9% en 2024 y 8,7% en 2025. Hasta julio de este año, el descenso interanual llega al 18,6%.
Los precios de la vivienda nueva moderaron su baja en julio frente a junio, señal de cierto efecto de las medidas: en mayo se lanzó un paquete de unos US$42.250 millones en créditos para vivienda subsidiada y menores pagos iniciales, al que luego se sumaron urbes como Shanghái, Shenzhen o Cantón con iniciativas propias.
