En Chile, la normativa impone ciertas condiciones para la adquisición de terrenos ubicados en áreas consideradas fronterizas. En términos simples, una persona con nacionalidad de un país limítrofe —como Argentina, Bolivia o Perú— no puede comprar bienes raíces en los lugares que la ley clasifica de ese modo. Con todo, en los últimos años se han conocido casos que revelan “puntos ciegos” en la aplicación de la legislación.
Los casos de Cochamó y Futaleufú, en la región de Los Lagos, ilustran compras de predios en zonas fronterizas chilenas por parte de personas con nacionalidad argentina. En tales situaciones, la doble nacionalidad surge como un elemento que puede entorpecer la fiscalización, cuando ante notarios y conservadores solo se declara la ciudadanía que no está afecta a la restricción.
De hecho, en mayo de este año, la Contraloría General de la República alertó sobre el riesgo de que adquirentes extranjeros de países vecinos, que cuenten con doble ciudadanía, omitan declarar aquella nacionalidad restringida (la del país limítrofe) ante notarios y conservadores de bienes raíces. Al informar únicamente su otra nacionalidad (sin trabas legales), logran sortear los controles y vulnerar la prohibición prevista por la ley.
¿Qué establece la ley respecto de la compra de predios fronterizos?
El artículo 7 del Decreto Ley 1939 de 1977 señala que, por razones de interés nacional, se prohíbe adquirir el dominio y otros derechos reales, o ejercer la posesión o tenencia de bienes raíces ubicados total o parcialmente en zonas del territorio que hayan sido declaradas fronterizas, a los nacionales de países limítrofes, salvo autorización del presidente de la República.
El “ángulo muerto” que genera la doble nacionalidad
Gonzalo Varela, abogado de la Universidad Católica de Chile y socio de Varela Abogados, indicó a BioBioChile que la nacionalidad de un país limítrofe no se extingue por contar además con la de otro Estado, ya que la regla no exige exclusividad. Ese entendimiento, añadió, ya tiene reciente respaldo administrativo.
En el Oficio 97.558 del 20 de mayo de 2026, relativo a la compra de 448 hectáreas en el sector Lago Lonconao, en Futaleufú, la Contraloría consideró como argentina la participación de una accionista que tenía nacionalidad argentina y española. En ese escenario, la cuota de nacionalidad argentina alcanzó el 32%, por debajo del umbral de 40% que la ley fija para sociedades, y la denuncia se desestimó; pero quedó asentado el criterio: la nacionalidad limítrofe cuenta aunque exista otra adicional.
“Sin perjuicio de lo ya concluido para el caso denunciado, y ante el eventual riesgo de que ciudadanos de países extranjeros limítrofes, con más de una nacionalidad, omitan informar aquella que configure la prohibición descrita, se remite copia de este oficio a los Ministerios del Interior, de Relaciones Exteriores, de Defensa Nacional y de Bienes Nacionales, y a la Dirección de Fronteras y Límites del Estado, a efectos de que, dentro de sus respectivas atribuciones, dispongan los controles necesarios para el cabal cumplimiento de las normas en estas materias”, extracto del dictamen del 20 de mayo de 2026 de la Contraloría General de la República.
Para Varela, la debilidad no está en el texto legal, sino en su fiscalización. Hoy el sistema descansa en una declaración jurada ante notario, sin cruces automáticos con el Registro Civil, Migraciones o el SII. El caso de Futaleufú lo muestra con claridad: la sociedad se constituyó sin consignar las nacionalidades de sus socios y la Contraloría tuvo que recabarlas desde tres servicios distintos para reconstruirlas.
Como advierte el mismo oficio, el órgano identificó el peligro de que ciudadanos de países limítrofes con más de una nacionalidad omitan informar precisamente la que gatilla la prohibición, y ofició a Interior, Relaciones Exteriores, Defensa, Bienes Nacionales y a la Dirección Nacional de Fronteras y Límites del Estado (DIFROL) para implementar controles. “Por lo tanto, la doble nacionalidad es justamente ese ángulo muerto, donde una declaración puede quedar incompleta sin ser patentemente falsa”, sostiene el socio de Varela Abogados.
¿Y qué ocurre con la doble nacionalidad de un chileno? A juicio de Varela, cuando una de las nacionalidades es la chilena (por ejemplo, chileno-argentino), el análisis puede ser más debatible. “Chile admite la doble nacionalidad desde la reforma de la Ley N° 20.050, y la Contraloría ha sostenido como criterio general que quien es chileno no debe ser tratado como extranjero por tener otra nacionalidad, y en Chile debe actuar jurídicamente como chileno”.
“Con todo, el artículo 7 no prevé expresamente esta hipótesis y no existe precedente que la zanje en materia de inmuebles fronterizos. Hay fundamentos defendibles para afirmar que el chileno-argentino que acredita su nacionalidad chilena queda fuera de la prohibición, aunque no diría que está automáticamente exento: la operación debiera consultarse previamente con el Conservador de Bienes Raíces y con la DIFROL”, explicó el abogado.
¿Por qué rige esta prohibición?
Varela aclara que la regla no parte de la base de que cada persona argentina, peruana o boliviana represente una amenaza, sino que constituye un instrumento preventivo de soberanía y control territorial, sustentado en lo que la propia norma denomina “razones de interés nacional”.
“Esto se desprende del diseño legal; por ejemplo, la autorización presidencial exige informes previos del Estado Mayor de la Defensa Nacional y de la DIFROL; y la prohibición no se agota en el dominio formal: también abarca otros derechos reales, la posesión, la tenencia y ciertas modalidades de control societario. En definitiva, lo que se pretende resguardar no es solo la titularidad en los papeles, sino el control efectivo del terreno en sectores estratégicos por su cercanía a la frontera”, detalló Varela.
El jurista añadió que la restricción dista de ser una singularidad chilena, dado que Argentina tiene su propio régimen de zonas de seguridad de frontera, establecido en el Decreto-Ley N° 15.385, de 1944, que exige conformidad previa para que extranjeros adquieran inmuebles dentro de una franja de 150 kilómetros del límite terrestre.
